マンション管理業界が抱える課題と選ばれるためのマーケティング施策

最終更新日：2023年08月30日

この記事ではマンション管理業界の課題とその解決策を紹介しています。今どんな現状にあるのか、そして今後の課題と対策についてご紹介します。

またマンション管理会社の方に向けて、キャククルのWebマーケティング施策「ポジショニングメディア」も紹介します。

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マンション管理業界の環境と動向

マンションに暮らしている人が当たり前のように享受している生活は、マンション管理会社の日々の仕事によって成り立っています。特に、マンションが多く建つ都心部では必要不可欠な仕事です。

マンション管理組合から選ばれるマンション管理業者になるために知っておくべき、マンション管理業者を取り巻く市場の動向についてご紹介します。

ストックビジネスのため安定している

マンション管理組合から管理を委託された後、契約解除にならない限り長期的に一定の収入が得られるマンション管理業界は、ストックビジネスのため安定しています。ストックビジネスとは、一度契約したら継続的に顧客から対価を得られるビジネスモデルのこと。

安心して収入を得られる一方で、その対価に見合ったサービスを提供する必要があることは、忘れてはいけません。住民の不満を溜めない、日々のこまめな管理が必要になります。

マンションの供給戸数が減少傾向にある

ストックビジネスで安心していられるのは、契約がある場合の話です。市場に目を向けてみると、マンションの供給戸数は停滞傾向にあります。

2013年には全国で105,282戸ものマンション発売戸数がありましたが、2014年には83,205戸、2015年には78,089戸と減少の一途を辿り、2020年には59,907戸と大幅に下回った数を記録しています（※1）。

つまり、マンション管理を担うプレイヤーの数は変わらないのに、管理対象となるマンションが減少しているという現状があるのです。

※1参照：株式会社不動産経済研究所[pdf]
http://www.pressance.co.jp/lacne/news/upload/2020年分譲マンション供給ランキング.pdf

マンション管理業界が抱える3つの課題と解決策

ストックビジネスであるため安定していると思われがちなマンション管理業界ですが、課題が全くないわけではありません。特に少子高齢化による影響は大きく、マンションの住民としても、そして管理する側としても大きな打撃を受けています。

「入居者と建物の高齢化」と「人手不足」に加え、上記でも挙げた「マンション供給戸数の減少」という課題にフォーカスしながら、それらを解決に導く策についても探っていきます。

課題1：入居者と建物の高齢化

マンション管理業界において、「入居者」と「建物」の高齢化が喫緊の課題となっています。

国土交通省によると、2018年のマンションの世帯主の年齢は60歳代が27.0％、70歳代が19.3％でした（※2）。10年前の2008年と比較すると、60歳代が26.4％、70歳以上が13.0％と、10年で高齢者の割合が増えていることがわかります（※3）。
入居者が高齢化することで、社会的孤立や孤独死の可能性が増えます。更に、管理組合の役員の成り手が減り、マンション自体の維持管理がきちんと行われないという問題も発生します。

もう一つの課題である「建物自体」の高齢化、即ち老朽化が進むと、配管や給水設備、壁面の劣化、不具合の発生、耐震での不安や、空室率の増加による廃墟化などが起き、住民にとっても住みにくい環境になってしまいます。
修繕を行うには費用が必要となりますが、高齢化により支払い能力のある住民が減り、ただただ廃れていってしまうということも起きかねません（※4）。「入居者」と「建物」の高齢化、この2つの課題は密接に関係しているのです。

※2参照：国土交通省平成30年度マンション総合調査区分所有者向け調査の結果
（https://www.mlit.go.jp/common/001287646.pdf）
※3参照：国土交通省平成20年度マンション総合調査区分所有者向け調査の結果
（https://www.mlit.go.jp/common/001081471.pdf）
※4参照：産経新聞「老朽マンション、住民高齢化で建て替え進まず」（2019/2/23)
https://www.sankei.com/article/20190223-C4TEOPZGEVIYTIWE5TF23GTUXI/

課題2：人手不足

一昔前までは、マンション管理の仕事は主にリタイアした世代の人気の就職先でした（※5）。
「一般社団法人マンション管理業協会」の調査によると、マンション管理員・清掃員等の現場従業員の年齢構成比は65～70歳が48.1％と、約半数を占めている状況です。更に61～64歳が23.3％、70歳以上が11.2％と61歳以上が全体の8割を超え、シニア世代がマンション管理の現場を支えていることがわかります（※6）。

しかし、シニア世代を求める業界の増加や企業の定年延長、再雇用制度など高齢者の就労支援政策が進んだことで、マンション管理員や清掃員等の応募者が減っています。同上の調査でマンション管理員・清掃員等の現場従業員の人員の過不足の状況についても調査しており、通勤管理員（30時間未満）で約60％、清掃員（30時間未満）で約半数の会社が採用難であると回答しました。その理由としては、「給与や時給単価が低い」「売り手市場」「定年の引き上げ」が挙げられています。

せっかく採用できても、その仕事の大変さから早々に辞める人が少なくなく人手不足が加速。それにより、職員1人当たりの負担が増えているというのが、マンション管理業界の現状です。

※5参照：朝日新聞「マンション管理人が足りない　シニア人材、他業者と争奪」（2019/8/1）
https://www.asahi.com/articles/ASM703TSHM70UCLV003.html
※6参照：一般社団法人マンション管理業協会「現場従業員の雇用の実態に関する調査」結果について
http://www.kanrikyo.or.jp/news/data/20180315_chousa.pdf

解決策：テクノロジーの活用が解決のカギを握る

これらの課題に対する解決策として、今マンション管理業界で注目されているのがAIやICT、ロボットなど新たなテクノロジーの導入です。今までは人の手で行っていた作業をAIやロボットに任せることで、人の負担を軽減しようという試みが始まっています。

マンション分譲から管理、リフォームまで幅広く不動産業に携わる株式会社大京は、マンション共用部のディスプレイやスマートフォンアプリに情報を乗せるマンション管理システム「AI INFO」を開発。これにより、管理会社からの連絡が整理された状態で住人の元に届くようになりました。管理会社からの一歩通行な連絡だけでなく、必要書類の提出などもシステムを通して行えます。住人の多様なニーズに応えながら管理員の手間を減らす、双方向にメリットのあるシステムの運用が始まっています。

マンションやビルなどの管理を手掛ける株式会社東急コミュニティーでは、マンション共用部の清掃にAI清掃ロボット「Whiz」を導入しました。一度清掃ルートを記憶させればその後は自動で清掃する仕組みなので、清掃員の負担を大きく減らすことができます。高所や狭い隙間にも入れるため、人間がしにくい作業を肩代わりしてくれるのもメリットです。

技術の進歩によって生まれたテクノロジーをいかに活用できるかが、マンション管理業界にとって大きなポイントとなりそうです。

課題3：マンション数の減少

上記で述べた通り、マンションの数は減少傾向にあります。管理対象のマンション数が減るということは、少ない市場の中で限られた数を競合間で取り合うということです。そんな状況下で、マンション管理会社はどんな対策を取るべきなのでしょうか。

解決策：競合優位性の構築
マンション数減少に対する解決策は、競合優位性の構築です。簡単に言うと、自社と競合他社の強みを把握したうえで、自社独自の強みを展開・アピールする戦略です。

市場分析を経てターゲットに刺さるサービスを展開すれば、自ずと新たな顧客も集まることでしょう。同時に先を見据えたブランディングをしていくことで、信頼の獲得にも繋がります。

マンション管理業界でマーケティングが必要な理由

様々な課題を内包するマンション管理業界が今すべきなのは、マーケティングの導入です。

マーケティングとは「選ばれる仕組みを作ること」であり、ターゲットに対してどのような価値をどういった方法で提供できるか、について模索することを指します。

なぜ今マンション管理業界でマーケティングが必要とされているのかについて、以下で解説していきます。

限られた数の中から選ばれる必要がある

現在、日本の総人口は減少傾向にあります。総務省統計局によると、総人口は2004年の12,787万人（※7）をピークに、2014年には127,237万人、2021年には12,521万人（※8）と減少の一途を辿っています。2050年には1億人を下回るという予測も出ている程です。

総人口が減るということは、マンションに住む人が減ることを意味しており、マンションの数もさらに減っていくでしょう。マンション管理会社の数が変わらないままマンションの数が減っていくと、限られた数を管理会社間の競争がはがしくなっていきます。

その場合、数少ないマンション管理組合から選ばれるためのマーケティング施策が必要となるのです。

※7参照：総務省統計局人口推計（平成21年10月1日現在）
https://www.stat.go.jp/data/jinsui/2009np/index.html
※8参照：総務省統計局人口推計－2021年（令和３年）9月報－
https://www.stat.go.jp/data/jinsui/pdf/202109.pdf

情報が飽和している

広くインターネットが普及した昨今、ネット上には数多の情報が溢れ、ユーザーは取捨選択する力が問われる時代となりました。

マンション管理会社を探す時も例外ではなく、ユーザーとなるマンション管理組合は会社情報や特徴、口コミなど、様々な情報を比較・検討します。

管理組合・求職者から選ばれるためには、自社の特徴を目に留まりやすい形でアピールするマーケティングが必要です。

マンション管理業界におすすめのマーケティング施策

正しいマーケティングを行うことで、利益の拡大、新規顧客の獲得の他、会社のブランディングまで行うことが可能になります。
ここでは、マンション管理業界におすすめのマーケティング施策をご紹介します。

ホームページの運用とSEO対策

まずオンラインで集客を考える際には、自社のホームページを持つことは欠かせません。またホームページが既にあったとしても、リニューアルや改善の必要性を一度検討したほうが良いでしょう。

ユーザーがネットで情報を集める今、ホームページのチェックは当たり前になりました。多くの場合、ホームページはユーザーが自社を始めて認知する場所ではないのですが、情報を収集するうちに一回訪れる可能性は大きくなっています。ユーザーのニーズに沿ったホームページを用意することで、信頼感を与えることができます。

とはいえ、ホームページただ作成すればいいというわけではありません。ユーザーが知りたい情報を発信すること、定期的にコンテンツを更新することが重要です。そうすることで自社ホームページが検索結果画面の上位に表示されるようになり、問い合わせにも繋がりやすくなります。

自社のホームページは業者に頼んで作成するのが一般的ですが、コンテンツ管理システム（CMS）を導入してあとからのコンテンツ追加を自社で行うことも可能です。

ポータルサイトへの掲載

ポータルサイトは、特定の商材やサービスに関する情報を集めているWebサイトです。外部の企業が運用している媒体なので運用の手間がかからず、導入しやすいマーケティング施策です。また、コストが他のオンライン施策と比べて抑えやすいというところも魅力の1つ。

自社情報を掲載するポータルサイトを選ぶうえで重要なのは、自社のサービス内容やサイトを見るユーザーのニーズとのマッチ度です。多くのユーザーが集まるサイトに情報を掲載しても、自社サービスに興味のある人からのアクセスが少なければ効果が得られません。

ここではマンション管理業界に特化しているポータルサイトの一例として、「マンション管理会社見直しガイド」を紹介いたします。

「マンション管理の課題を解決！マンション管理会社見直しガイド」は、分譲マンションの管理組合にありがちな疑問や不安を解消するコンテンツが豊富に盛り込まれているポータルサイトです。

住民同士のトラブル、建築や設備の不備、管理費の滞納など、事例を交えながら解決方法をご紹介しています。また、分譲マンションの管理業務の受託・代行をする管理会社に不満をお持ちの管理組合に向け、不満を解消するための対策方法のほか、国土交通省へマンション管理業として登録する会社を掲載。差別化のしにくい業界のなかで、貴社の魅力をアアピールできます。

メディア掲載について
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リスティング広告

ホームページを作成したら、リスティング広告（検索連動型広告）を始めてみましょう。

GoogleやYahoo!などのサーチエンジンであるキーワードを検索した際、上部に広告が表示されるのを見たことがある方も多いのではないでしょうか。そういった有料で出稿する広告がリスティング広告です。必ず検索結果画面の上部に表示されるため、多くの人の目に留まりやすいのが特徴です。

ホームページのリニューアルでうまくSEO対策が打ち出せても、自社サイトが広告枠ではない検索（自然検索）の上位に表示されるまでに数週間、場合によっては数か月がかかります。リスティング広告は、短時間で多くのユーザーに特定のページを見てほしい場合に有効です。

またターゲットを細かく設定できるため、狙った顧客に的確にアプローチができるのが魅力です。ターゲット設定をはじめ広告費用の上限や表示させるキーワードは随時に変更できます。PDCAを回しながら、広告を最適化していくことが可能です。

SNSマーケティング

ネットの広がりとともに、SNSも広く使われるようになりました。LINE、Twitter、Instagram、Facebookなど多くの人が日常的に使用するプラットフォームを介することで、より身近に自社の強みをアピールすることができます。

一口にSNSマーケティングと言っても、自社のアカウントを作成して発信する、広告を出す、ユーザー連動型のキャンペーンを行うなど、その切り口は様々。各プラットフォームによってユーザー層や効果的な使い方が異なるので、自社に合った運営を行いましょう。

またSNSはリスティング広告と同じく、自社情報を短時間でより多くのユーザーに見てもらう手段でもあります。ホームページ上などで新しいコンテンツを公開する度にSNSでその告知をすれば、一時的にページに流入するユーザーの数が増やせます。

一方、一度設定したら放っておけるリスティング広告と違って継続的に（手動の）更新などが必要という点は、SNSマーケティングの弱点といえます。SNSに人的リソースが十分に割けられないと、効果が薄れてしまいます。

ポジショニングメディア

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現在、ネット上には情報が飽和しており、一般的な広告掲載がうまく行かないケースも多くなっています。ニーズが多様化しているなか、ユーザーに選んでもらうためには自社と相性の良いユーザーに自社の強みを的確に伝えることが求められています。そこで検討したいのは、ポジショニングメディアです。

ポジショニングメディアは自社の魅力をユーザーに知ってもらい、「御社だから頼みたい」という反響をもらえる集客専用メディアです。

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